Năm 2020 và 2021 vừa qua, chứng kiến tình hình khủng hoảng kinh tế do Covid-19 mang đến, cùng với đó là sự tăng giá của bất động sản không chỉ ở Việt Nam mà còn trên toàn Thế Giới.
Nguyên nhân là do dòng tiền đổ vào để cứu nền kinh tế quá lớn, dẫn đến lạm phát, người dân để tiền vào Bất Động Sản cốt là để giữ tiền, vô tình điều này lại làm nguồn cung thấp cầu cao khiến giá bất động sản ngày 1 leo thang.
Vậy liệu bất động sản sẽ còn tăng giá nữa không? Liệu có giảm giá không?
1. Không có Bất Động Sản giá rẻ từ điều tiết vĩ mô
Nếu chúng ta đang kì vọng sự điều chỉnh chính sách của nhà nước để mang tới Bất động sản giá rẻ, nhà ở dễ dàng cho người lao động, thu nhập thấp thì chúng ta đang sai lầm. Đại Gia Bất Động Sản lớn nhất Việt Nam không phải VinGroup, không phải Novaland hay công ty nào khác, mà là nhà nước.
Năm 1990, dân số nước ta khoảng 68 triệu, hiện nay dân số nước ta khoảng 98 triệu, như vậy dân số tăng tới 45%. Quỹ đất ở của chúng ta đã thay đổi như thế nào? Nó được hạn chế vô cùng nhỏ giọt qua một sô dự án chuyển đổi và đấu giá đất ở, những người sinh ra sau này phần lớn phải băm nhỏ quỹ đất ở đang và đã có để chia nhau.
Chúng ta không cần nhìn vào Sài Gòn hay Hà Nội, ngay ở nông thôn, diện tích đất ở cũng bé dần. Chúng ta hãy chú ý vào nguồn cung, người nọ bán cho người kia, người này người kia phân lô tách thửa bản chất không làm tăng nguồn cung.
Nguồn cung chỉ tăng bằng 2 dạng sau:
- Xây dựng chung cư, một diện tích đất nhưng tăng số căn hộ nên giải quyết được nhu cầu nhiều người.
- Chuyển đổi mục đích sử dụng đất (cá nhân chuyển đổi, cho khu đô thị, khu giãn dân, đấu giá đất ở)
Nếu mở Google Maps để quan sát, đất đai của chúng ta còn rất bao la chứ không hề ít. Nhưng sẽ không có bất cứ sự chuyển đổi mang tính cách mạng nào để thay đổi về đất ở, diện tích nhà. Rất nhiều địa phương, nhất là cấp xã và huyện hiện nay nguồn thu chủ yếu từ đấu giá quyền sử dụng đất
Việc điều tiết chính sách, nguồn cung Bất Động Sản có vài trò sống còn trong tăng trưởng GDP và tính dây chuyền của kinh tế. Tới thời điểm hiện tại, mọi thứ bắt buộc phải theo những gì đang diễn ra.
Tổng giá trị thế chấp tại các ngân hàng của bất động sản ở thời điểm này khoảng 300 tỷ đô la. Nếu cố tình điều tiết để giá trị Bất Động Sản giảm sâu cũng là bóp chết nền kinh tế, tín dụng sẽ vô cùng khó khăn.
Nhìn vào báo cáo tài chính của Vingroup, quý 3 năm 2020, Vingroup có tổng tài sản: 430.000 tỷ & nợ phải trả 305.000 tỷ. Phần tổng tài sản có một phần rất lớn là Bất Động Sản, nếu giá Bất Động Sản giảm quá sâu đồng nghĩa với tổng tài sản giảm xuống, trong khi đó số nợ không đổi, khi nợ nhiều hơn tổng tài sản đồng nghĩa một công ty sẽ phá sản.
Số nợ của Vingroup mới khoảng 13 tỷ đô, trong tổng số nợ 300 tỷ đô kia nếu Bất Động sản đứt gánh ở thời điểm hiện tại, bao nhiêu doanh nghiệp sẽ nằm xuống? Coi như sự sụp đổ hoàn toàn của nền kinh tế ít nhất 10-15 năm.
Như vậy không chỉ liên quan tới nguồn thu ngân sách mà cả lí do tính dây chuyển bắt buộc của nền kinh tế, Bất động Sản còn được duy trì chính sách vĩ mô như hiện tại. Ngoài ra sự thay đổi nếu có cũng rất uyển chuyển, sẽ không có giá sốc hay cuộc cách mạng nào nổ ra.
2. Xu hướng chủ đạo của Bất Động Sản Việt Nam vẫn là tăng
Có thể chúng ta sẽ cảm thấy Bất Động Sản rất cao, khu vực nào cũng cao. Trong thành phố cao đã đành, chạy ra ngoại thành và vùng ven cũng cao, rồi về nông thôn vẫn giấy “ngáo giá”. Thực tế rằng giá đất bây giờ không hề rẻ, chắc chắn rồi. Nhưng giữa rẻ và tiếp tục tăng cao lại không cần mối liên hệ với nhau, giá đất cao vẫn có thể tiếp tục cao hơn nữa.
Vây nên tư duy rất cần thiết của chúng ta lúc này là việc: Loại bỏ ý tưởng về đất đai rẻ ra khỏi đầu. Việt Nam đã bước qua thời kí sơ khai, thời ký cận đổi mới, thời kì bao cấp.
Bây giờ bạn phải thay nó bằng tư duy mới
- Mua được đất giá hợp lý là ổn rồi, rẻ sẽ không còn tồn tại nữa.
- Chúng ta phải nắm giữ 1-2 Bất Động Sản càng sớm càng tốt.
Rất có thể anh chị sẽ phản bác rằng, Bất Động Sản sẽ sớm giảm sấp mặt vì những suy thoái do dịch Covid-19. Xin đừng vội, hãy hiểu ý của đoạn này như sau:
“Tiềm năng về tăng trưởng thu nhập của người Việt Nam còn rất lớn. Khi nào đất nước ta chạm ngưỡng chững tăng trưởng, Bất Động Sản mới thực sự đi vào ổn định. Và thông thường, dù đang rất cao, nó cứ tiếp tục leo thang khi những người kiếm được tiền ngày càng nhiều, cơ hội sở hữu nhà của người thu nhập thấp sẽ ngày càng khó khăn”
Dịch bệnh Covid cũng đã được hơn 1 năm nhưng Bất Động Sản chỉ tăng hoặc chững lại, về cơ bản mất thanh khoản chứ không tụt thảm hại. Thậm chí cá biệt một số vùng còn nóng sốt, giao dịch ở một số nơi vẫn rất sôi động.
Chẳng vì lí do nào hết, vì rất nhiều người đang có tiền, và nó khiến Bất Động Sản không giảm mạnh rồi, cùng lắm là chững hoặc giảm nhẹ. Sự sụt giảm mạnh phải xảy ra khi nó được tăng trưởng bằng tín dụng ảo không được kiểm soát như khủng hoảng 2008, nhưng bây giờ nhà nước đã thắt chặt hơn rất nhiều.
Kết
Chúng ta không cần phải mua Bất Động Sản ngay lúc này, ngay và ngày mai nhưng chúng ta cần phát triển nhanh thu nhập của mình và nhanh chóng sở hữu 1, 2 Bất Động Sản như một vật phòng thân và đừng chợ đợi Bất Động sản giá rẻ.
