Hôm nay mình muốn chia sẻ với các bạn kinh nghiệm đầu tư bất động sản của một nhà đầu tư với 10 năm kinh nghiệm trong ngành Bất Động Sản, thắng có, thua có, và sau đó là những bài học cũng như kinh nghiệm quý báu cho chúng ta trên đường đầu tư bất động sản.
Đây là 1 bài viết của một chị nhà đầu tư tên Phương, mình đem về web để dễ dàng tiếp cận với nhiều người hơn, cùng nhau chia sẻ những kiến thức, kinh nghiệm đầu tư bất động sản hay.
1. Lời giới thiệu của nhà đầu tư
Mình xin tự giới thiệu mình tên Phương, mọi người hay nhầm là Trinh. Mình sinh năm 81, là mẹ của 2 bé, 1 gái 1 trai. Nhiều người hay nhầm mình là đàn ông, do mình hay để hình gia đình, và hình như do tính mình quyết đoán như đàn ông (mua đất khá nhanh).
Mình rất mê đầu tư bất động sản, thích đi khám phá những dự án mới, vùng đất mới, quen nhiều bạn mới, vì đi nhiều gặp nhiều là cách nhanh nhất để mình cập nhật kiến thức thực tế và hiểu thị trường.
Bài này mình chia sẻ về quá trình 10 năm đầu tư bất động sản của cá nhân mình, vì mình hiểu rằng các bạn mới bước chân vào bất động sản rất cần những kiến thức, kinh nghiệm của người đi trước, cũng y như mình hồi xưa.
Mình ban đầu cũng chỉ là đi làm một công việc riêng, không liên quan tới bất động sản, mà liên quan tới phân tích tài chính, pháp lý, kiểm toán, nhưng sau này mình mê quá, và cũng do duyên trời sắp đặt, nên mình chuyển hướng qua làm bất động sản toàn thời gian luôn.
2. Quá trình đầu tư bất động sản
Năm 2010:
Mình mua bất động sản đầu tiên, đó là dự án đất nền Eco Village của Phúc Khang ở Long An. Lúc đó mới ở Mỹ về không biết gì (mình ở Mỹ 10 năm, du học 5 năm và đi làm 5 năm), bố mình rủ mua, mình đi xem thấy cái hồ 15 ha đẹp quá, thế là mua.
Bố mình cũng là người hay mua đất đai từ 20 năm trước, nên mình cũng nhận thấy được lợi ích của việc mua bất động sản, nên mua theo bố. Dự án này lúc mua chưa có sổ, mãi 6-7 năm sau mới có sổ, khi đó giá cũng ko lên bao nhiêu, mình nhớ mua hơn 600 bán hơn 900 năm 2017.
Lúc đó mình có mua thêm 1 nền Đức Hoà Residence nữa, cũng hơn 500 bán hơn 800. Coi như không thành công lắm.
Năm 2014
Dự án thứ 2 mình mua là Masteri Thảo Điền, do ông xã mình làm Coteccons nên có suất mua. Vốn hơn 600, vay ngân hàng, đến khi bán năm 2016 trước khi giao nhà thì đóng được 1 tỉ, trừ lãi vay mình lời 600 triệu. Dự án này được đánh giá là lời tốt nhất thị trường lúc đó.
Năm 2017
Mình bán miếng đất bố cho bên Quận 8 được 5.6 tỉ, đem qua Thạnh Mỹ Lợi mua miếng đất 4 tỉ. Và mình mua thêm 5 căn hộ: Đảo Kim Cương, Empire City, Diamond Lotus Lakeview, River Panorama, và Homyland Riverside.
Năm 2018
Mình mua thêm Hausbelo và đất dự án Habour Center ở Phú Mỹ, bán River Panorama và Diamond Lotus Lakeview.
Năm 2019
Mình mua 3 nền đất ở Bình Châu, bán bớt Homyland Riverside.
Năm 2020
Mình mua thêm 1 nền Long An, 4 nền Bắc Bình, 1 nền Di Linh, 1 nền Đất Đỏ.
3. Tình hình các Bất Động Sản mình đang nắm giữ
1. Đảo Kim Cương:
Mua 6.7 tỉ, giờ nếu bán được 8-9 tỉ, vốn ban đầu 2 tỉ, còn lại vay ngân hàng được ân hạn lãi suất 2 năm, tính ra lời rất tốt trên vốn bỏ ra. Mình cho thuê không đầu tư thêm nội thất được 30tr sau khi trừ hết chi phí, hợp đồng 2 năm, giờ vẫn cho thuê.
Tiêu chí khi chọn Đảo Kim Cương: chủ đầu tư uy tín, vị trí đắc địa 3 mặt sông, không gian thoáng đãng, tiện ích như resort, khu Thạnh Mỹ Lợi vẫn còn nhiều tiềm năng phát triển trong tương lai, giá ok khi so với các khu khác. Mình mua khu này vì đi xem thấy quá đẹp, như resort, vị trí lại có 1 không 2 với 3 mặt là sông, mua để dành luôn
2. Empire City:
Dự án mới có hdmb nhưng giá chênh cũng tốt. Mình mua đợt 2 Tilia. Gần đây mình sang nhượng lại cho em ruột mình, lấy tiền đi mua thêm đất ở Long An, Di Linh, Bắc Bình, Đất Đỏ.
Tiêu chí chọn: vị trí quá đẹp, giá khi mua 82tr/m2 bao gồm VAT cũng chấp nhận được, toàn khu rất đẹp điểm nhấn là toà nhà cao nhất Việt Nam 88 tầng, chủ đầu tư uy tín Keppel Land. Thủ Thiêm được quy hoạch thành quận 1.2 nên tiềm năng còn cao, khi mọi thứ được phát triển về lâu dài. Gần đây thì mới thành thành phố Thủ Đức nữa
3. Đất Thạnh Mỹ Lợi:
Mua 4 tỉ giờ lên gần 10 tỉ sau 3 năm, 2 tháng gần đây lên 30 giá do vụ thành phố Thủ Đức. Đây là khoản đầu tư mình hài lòng nhất cho tới giờ, ngồi không mà có thêm vài tỉ
Tiêu chí chọn: đất nền ở quận 2 lúc đó chỉ có khu này rẻ nhất, lại quy hoạch bài bản đồng bộ, không ngập, giáp Thủ Thiêm, hiếm vì đất nền khu trung tâm không còn nhiều, mà giá 40 triệu/m2 lúc đó so với căn hộ cao cấp Đảo Kim Cương 58 triệu/m2, quá hời. Lô đất mình mua rộng 5.7m, chiều ngang đẹp, dân ở đông rồi, mình mua để dành đó sau này cần thì xây nhà ở.
4. Đất Bình Châu:
Mình vẫn giữ 3 nền, giá mua 2.5-3 triệu/m2. Hiện giờ do dịch nên thị trường chưa tăng mạnh, nhưng đã bắt đầu nhộn nhịp lại. Đất giá từ 1.2-1.8 triệu/m2 trở lên, rẻ hơn giá mình mua do xa biển hơn chút và hạ tầng đường xá chưa hoàn thiện bằng.
Vừa rồi thủ tướng và 6 bộ trưởng vừa tới thăm Hồ Tràm Bình Châu để triển khai kế hoạch phát triển nơi đây thành khu trung tâm du lịch giải trí cao cấp của tỉnh Bà Rịa Vũng Tàu. Trợ lý của thủ tướng có tới nhà anh chủ đất dưới này ăn uống nên mình biết thông tin. Bình Châu thì nhiều tiềm năng lắm, nên mình giữ lâu luôn, để dành, mai mốt nếu cần tiền mới bán
5. Đất Habor Center Phú Mỹ:
Chậm pháp lý, giá mua 8.5tr, nghe nói rumor giá đợt tới 20tr/m2. Mình giữ luôn chờ ra sổ.
6. Hausbelo:
Chậm pháp lý, chủ đầu tư trả lãi chậm.
7. Các nền đất mới mua năm 2020 ở Long An, Di Linh, Bắc Bình, Đất Đỏ
Các nền này mình sẽ đầu tư dài hạn, cần tiền mới cân nhắc bán, vì bán cái gì mình cũng tiếc, bán xong không mua lại được giá đó nữa.
4. Kinh nghiệm đúc kết được sau 10 năm đầu tư Bất Động Sản
- Mua căn hộ thời điểm 2014-2017 thì ok vì giá còn tốt, được đóng tiến độ, chứ giờ thì giá cao rồi, cung cũng nhiều, nên mình không dám mua nữa vì sợ khó thanh khoản.
- Vì lời tốt ở miếng đất nền Thạnh Mỹ Lợi và vì thấy mấy miếng đất bố mình đã từng mua trong vòng 10-20 năm trước đều lời tốt, nên mình chuyển hướng mua đất, không mua căn hộ nữa. Mua đất mà chọn có sổ thì yên tâm, có thể lợi nhuận không quá cao nhưng yên tâm. Mua chưa có sổ thì lời cao hơn nhưng rủi ro chậm pháp lý là có.
- Khẩu vị đầu tư của mình là chọn khu có tiềm năng thật sự và đầu tư lâu dài, mua xong để đó nhiều năm đến khi cần thì mới bán, chứ mình không lướt từ nơi này qua nơi khác. Mình hay chọn vị trí đẹp, gần hồ, sông, biển, sản phẩm độc đáo, đặc biệt, vì sẽ nhiều người thích.
- Đầu tư bất động sản cần đi nhiều, xem nhiều để có thể so sánh, quen biết nhiều người có kinh nghiệm để nắm thông tin chuẩn và sớm, tránh nghe theo báo chí. Báo chí chỉ để tham khảo thêm.
- Pháp lý là quan trọng nhất, có sổ là tốt nhất, chưa có sổ phải xem uy tín của chủ đầu tư. Quen biết nhiều cũng tốt, mình từng có bạn cản mình mua FLC, chứ không là giờ ôm hận rồi
- Nên có 1,2 người mình tin tưởng được, để hỏi họ về thông tin thị trường để tham khảo. Sau đó cần đi tự tìm hiểu, tự đánh giá, nếu không đủ khả năng đánh giá có thể tin theo lời người có kinh nghiệm, với điều kiện họ phải thật sự đáng tin (có kiến thức, kinh nghiệm, mối quan hệ tốt trong ngành để nắm nhiều thông tin mà trên thị trường chưa có).
- Cuối cùng thì đầu tư là có rủi ro, giá cả phụ thuộc nhiều vào thị trường, mà thị trường thì phụ thuộc nhiều vào kinh tế, tốc độ triển khai hạ tầng, tốc độ kéo dân về,…Nên cần cân đối nguồn tài chính để dự phòng cho rủi ro lỡ chưa bán được đúng giá kì vọng tại thời gian kì vọng thì mình vẫn có khả năng “gồng” được tới khi thị trường hồi phục.
Việt Nam mình vẫn còn đang phát triển, nên giá bất động sản vẫn còn tăng, chỉ cần chọn được đúng sản phẩm, thì vẫn tốt hơn gửi ngân hàng rất nhiều. Nếu không nhờ bố mình mua bất động sản từ sớm thì giờ mình đâu có một số vốn lận lưng như vậy, sẽ khó khăn hơn rất nhiều.
Nên mình hay khuyên bạn bè mình có tiền cứ nên mua đất, không nghĩ cho mình thì cũng nghĩ cho con cái, cho tụi nó đỡ được phần nào. Cuộc sống vốn dĩ là khó khăn, có được chút tiền bố mẹ cho cũng giúp ích được rất nhiều đó.
Kết
Vài chia sẻ hy vọng sẽ bổ ích cho những ai cần. Vì chỉ là trải nhiệm cá nhân mình nên có thể chưa đủ ý, anh chị nào có ý gì hay có thể bổ sung thêm nhé.
Thật sự đây là những chia sẻ phải nói là vô cùng giá trị của chị Phương, Khang rất mong mọi người sẽ có cái nhìn và bài học riêng cho mỗi người trong đầu tư bất động sản.
Và anh chị nào có những kinh nghiệm như vậy rất mong anh chị mở lòng chia sẻ thêm để tạo giá trị cho cộng đồng, Khang hứa sẽ bảo mật thông tin của anh chị nếu anh chị ngại tiết lộ danh tính.
