Chúng ta thường nghe câu nói: “Đừng bao giờ bỏ nhiều trứng vào 1 giỏ, mà hãy bỏ vào nhiều vỏ” điều này chính là nói đến vấn đề da dạng hóa danh mục trong đầu tư bất động sản.
Vậy đa dạng hóa là gì, và làm sao như thế nào để đa dạng hóa đầu tư đúng cách, và đa dạng hóa nhưng danh mục đầu tư nào, tỉ lệ phân bổ ra làm sao, tất cả đều có trong bài viết dưới đây, mời bạn đọc tham khảo.
1. Khái niệm về da dạng hóa trong đầu tư bất động sản.
Đa dạng hóa là một chiến lược đầu tư thường được sử dụng, được định nghĩa là sự kết hợp của nhiều khoản đầu tư trong một danh mục đầu tư.
Ví dụ về các loại tài sản khác nhau là cổ phiếu, trái phiếu và bất động sản. Nhà đầu tư có thể đa dạng hóa hơn nữa trong từng loại tài sản, ví dụ đối với bất động sản, nhà đầu tư có thể đầu tư trên nhiều thị trường địa lý, chiến lược đầu tư và loại tài sản khác nhau.
2. TẠI SAO ĐA DẠNG HÓA LẠI QUAN TRỌNG TRONG ĐẦU TƯ
Chuyên môn hóa là một chiến lược đầu tư, theo đó các nhà đầu tư tập trung vào một loại tài sản cụ thể, sử dụng một chiến lược đã được chứng minh với hy vọng thành công lặp lại trong các khoản đầu tư của họ. Trong đầu tư bất động sản, điều này thường liên quan đến việc các nhà đầu tư đầu tư vào một loại bất động sản cụ thể và sử dụng cùng một chiến lược cho tất cả các khoản đầu tư của họ, chuyên về lĩnh vực đầu tư cụ thể đó.
Tuy nhiên, chuyên môn hóa có rủi ro cao hơn đáng kể so với đa dạng hóa, vì sự suy thoái của thị trường đầu tư chuyên biệt có thể gây ra tổn thất trong toàn bộ danh mục đầu tư chuyên biệt, khiến nhà đầu tư dễ bị tổn thương hơn trước những thay đổi của thị trường.
Đa dạng hóa bảo vệ các nhà đầu tư khỏi rủi ro này, có nghĩa là một khoản lỗ trong một khoản đầu tư trong danh mục đầu tư ít có khả năng tương đương với khoản lỗ ròng trong tổng thể danh mục đầu tư. Tuy nhiên, cả chuyên môn hóa và đa dạng hóa đều có những thuận lợi và khó khăn. Các nhà đầu tư nên cân nhắc xem họ muốn gì từ danh mục đầu tư của mình và lựa chọn các khoản đầu tư của họ cho phù hợp
3. CÁCH ĐA DẠNG HOÁ TRONG ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN
a/ THEO LĨNH VỰC ( THỔ CƯ, CÔNG NGHIỆP, THƯƠNG MẠI)
Bất Động Sản thổ cư
Bất động sản thổ cư là bất kì Bất động sản nào được sử dụng cho mục đích lưu trú, và có thể có quy mô từ 1 căn hộ, 1 căn nhà hay cho đến các toà chung cư cỡ lớn. Bất động sản thổ cư có nhu cầu tương đối ổn định do nhu cầu về chỗ ở.
Đầu tư Bất Động Sản nhà ở thường bao gồm việc cho thuê Bất động sản đó để tạo ra thu nhập từ người thuê. Tuy nhiên, các nhà đầu tư nên tiến hành nghiên cứu và đảm bảo rằng Bất động sản có đủ nhu cầu để tạo ra doanh thu cho thuê.
Bất động sản thổ cư thường đi kèm với rủi ro, vì chúng có thời hạn thuê trung bình ngắn so với Bất động sản thương mại hay công nghiệp, trung bình khoảng 12 tháng
Bất Động Sản công nghiệp
Bất động sản công nghiệp là bất cứ Bất động sản nào được sử dụng cho mục đích công nghiệp, như sản xuất, lưu kho và chế tạo. Bất động sản+
công nghiệp bao gồm các nhà máy, nhà kho hoặc các trung tâm dữ liệu.
BĐS công nghiệp thường có thời hạn thuê lâu dài hơn so với BĐS thổ cư, tại người thuê sẵn sàng kí hợp đồng thuê dài hơn lên đến 10 năm, tăng tính an toàn cho khoản đầu tư của các NĐT. Các hợp đồng thuê này có xu hướng là hợp đồng thuê ròng (net lease), trong đó người thuê trả đa số chi phí tài sản ( property expenses), như thuế, bảo hiểm, chi phí bảo trì tài sản,…
BĐS công nghiệp có quy mô lớn hơn, vì thế cần 1 nguồn đầu tư vốn trả trước cao hơn, khiến nó trở nên khó tiếp cận đối với các NĐT cá nhân. Tuy nhiên, tỷ lệ cho thuê cao của các Bất động sản công nghiệp cũng đồng nghĩa rằng chúng có tiềm năng lợi nhuận cao hơn, thường khoảng gấp đôi so với giá thuê nhà ở.
Bất Động Sản thương mại
Bất động sản thương mại được dùng để nói các Bất động sản được sử dụng chủ yếu cho mục đích thương mại hoặc kinh doanh. 1 số ví dụ về Bất động sản thương mại bao gồm các toà nhà văn phòng và trung tâm mua sắm
Bất động sản thương mại thường có tiềm năng thu nhập cho thuê cao hơn so với BĐS nhà ở, với lợi suất từ 5 đến 10%. Hợp đồng cho thuê của BĐS thương mại cũng có xu hướng dài hơn, trung bình từ 3 đến 5 năm.
b/ THEO ĐỊA LÝ ( QUỐC GIA, THÀNH PHỐ, KHU VỰC)
Thị trường nơi Bất động sản toạ lạc cũng có thể có tác động đến việc đa dạng hoá danh mục đầu tư. Việc lựa chọn thị trường là 1 phần quan trọng của quá trình đầu tư Bất động sản.
Các nhà đầu tư tổ chức có xu hướng tìm kiếm lợi nhuận được điều chỉnh theo rủi ro từ các khoản đầu tư của họ, tập trung vào việc đa dạng hóa danh mục đầu tư của họ. Do đó, hầu hết các nhà đầu tư này có xu hướng đầu tư trên các thị trường khác nhau để tránh rủi ro tập trung
Các thị trường nhỏ hơn có xu hướng thu hút ít nhà đầu tư hơn, trong khi các thị trường lơn hơn có tiềm năng đa dạng hóa cao hơn, ngay cả trong một quốc gia hoặc thành phố. Ví dụ, một nhà đầu tư có thể đa dạng hóa hơn nữa các khoản đầu tư bất động sản theo các quốc gia khác nhau, tiếp theo là các thành phố khác nhau và sau đó là các khu vực trong các thành phố này. Bằng cách đa dạng hóa đầu tư bất động sản thông qua các thị trường khác nhau, nhà đầu tư có thể giảm bớt thiệt hại của mình trong trường hợp có sự kiện ảnh hưởng đến hoạt động của một thị trường cụ thể
c/ THEO CHIẾN LƯỢC( CỐT LÕI, GIÁ TRỊ GIA TĂNG, CƠ HỘI)
Chiến lược cốt lõi ( core strategy)
Đầu tư bất động sản cốt lõi thường có rủi ro thấp hơn vì chúng thường ở trong tình trạng tốt và tỷ lệ trống thấp, tạo ra dòng tiền ổn định cho nhà đầu tư. Bất động sản trong chiến lược cốt lõi thường tuân theo mô hình mua và giữ, theo đó bất động sản được mua và nắm giữ để tạo ra lợi nhuận dưới dạng thu nhập cho thuê, thay vì tập trung vào việc tăng giá vốn.
Chiến lược giá trị gia tăng ( value-add strategy)
Một khoản đầu tư bất động sản có giá trị gia tăng thường có rủi ro cao hơn so với các khoản đầu tư cốt lõi, vì tài sản có xu hướng hoạt động dưới mức tiềm năng của nó và yêu cầu các thay đổi vật lý như cải tạo hoặc bảo trì để cải thiện chất lượng của bất động sản. Khách sạn cũng có thể yêu cầu thay đổi người quản lý tài sản nếu điều đó đang kìm hãm hoạt động của tài sản.
Sau khi giá trị đã được thêm vào tài sản, nó được cho thuê với mức giá cao hơn và sau đó được tiếp thị trên cơ sở nâng cấp của nó cho những người mua tiềm năng. Mặc dù chiến lược này đòi hỏi nhiều công việc hơn so với chiến lược cốt lõi, nhưng nó có tiềm năng tạo ra lợi nhuận đáng kể cho nhà đầu tư thông qua thu nhập cho thuê, cũng như giá trị của bất động sản được nâng cao.
Chiến lược cơ hội ( Opportunistic strategy)
Đầu tư bất động sản theo cơ hội tận dụng những bất động sản kém hiệu quả thường được mua với giá thấp hơn, chẳng hạn như tài sản bị hạn chế hoặc đất đai chưa phát triển. Bất động sản hiện có có thể yêu cầu cải tạo hoặc tái phát triển đáng kể để tối đa hóa lợi nhuận – chiến lược này liên quan đến việc “lướt sóng” bất động sản, trong đó nhà đầu tư mua bất động sản với giá thấp hơn, sau đó tăng giá trị bất động sản và bán nó với giá cao hơn đáng kể. Các khoản đầu tư cơ hội cũng bao gồm các giao dịch phát triển BĐS, trong đó một nhà đầu tư sẽ mua một khu đất trống và phát triển một tòa nhà trên đó dựa trên nhu cầu thị trường.
Vì hầu hết lợi nhuận từ một bất động sản sử dụng chiến lược cơ hội là thông qua tăng giá vốn, các nhà đầu tư có thể nhận được lợi nhuận cao,mặc dù rủi ro đi kèm khi đầu tư vào bất động sản cơ hội cũng cao hơn.
Kết
Nhìn chung, đa dạng hóa là một phần quan trọng trong việc giảm thiểu rủi ro trong danh mục đầu tư. Bất động sản cho phép các nhà đầu tư đa dạng hóa danh mục đầu tư của mình ngay cả trong một loại tài sản duy nhất thông qua sự kết hợp của các lĩnh vực, thị trường và chiến lược khác nhau.
Tuy nhiên, việc đa dạng hóa tài sản đòi hỏi một mức độ hiểu biết hiện có về thị trường bất động sản và các nhà đầu tư có thể cần tham khảo ý kiến của các chuyên gia bất động sản có kinh nghiệm trước khi tham gia đầu tư.
Nguồn: Cộng Đồng Bất Động Sản
