Thời điểm này nếu có tiền đầu tư Bất động sản khu công nghiệp sẽ thắng lớn, điều này tôi nói ra không phải ngẫu nhiên mà đó là thứ được đúc kết từ những thông tin, trải nghiệm tôi có được sau khoảng 3-4 năm chuẩn bị cho kế hoạch xây dựng nhà máy Thế Giới Giấy và thường xuyên tiếp xúc với quản lý cấp cao của các công ty lớn.
Ở đây có 4 câu hỏi lớn cần trả lời (1) Tại sao lại là Bất Động Sản Khu Công Nghiệp? (2) Đầu tư ở đâu thì tốt; (3) Miền Tây có tốt không? (4) Sau khi hết thời hạn sử dụng 50 năm thì sao?
1. Tại Sao lại là Bất Động Sản Khu Công Nghiệp?
Thứ nhất, khoan hãy đề cập đến yếu tố nước ngoài. Trong những năm gần đây, chính phủ bắt đầu thắt chặt quy định về phòng cháy chữa cháy, ô nhiễm môi trường, tiếng ồn đối với các nhà xưởng nằm xen kẽ trong dân cư. Đặc biệt, thời gian vừa rồi có nhiều vụ cháy nổ nghiêm trọng gây tổn thất lớn về kinh tế và con người càng làm cho chính quyền quyết liệt hơn. Vì vậy, những cơ sở này nếu muốn yên ổn làm ăn hoặc không muốn bị đóng cửa thì buộc phải di dời vào các khu công nghiệp.
Thứ hai, phần lớn các nhà xưởng nằm rải rác trong khu dân cư là của các cơ sở nhỏ lẻ, khi càng lớn họ càng muốn bài bản, chuyên nghiệp. Để làm điều này, vào Khu công nghiệp là giải pháp tốt nhất => Bán hàng cho nhà giàu bao giờ cũng sướng hơn bán hàng cho nhà nghèo.
Thứ ba, thủ tục pháp lý của các dự án Bất Động Sản Khu Công Nghiệp khá ổn vì đa số nó được đầu tư bởi các doanh nghiệp lớn và đặc biệt là được hậu thuẫn bởi chính quyền địa phương ở đó. Vì vậy sẽ ít có các dự án ma, dự án trên giấy, phân lô đất nông nghiệp… Còn đối với các dự án khu dân cư thì chỉ cần một vài cá nhân gom được khu đất vừa vừa rồi lập lên một công ty và phân lô bán, sau đó biến mất.
Thứ tư, hầu hết các lĩnh vực sản xuất đang ngày càng hiện đại hóa công nghệ theo hướng tự động hóa. Tự động hóa sẽ giảm nhân công nhưng sẽ cần nhiều diện tích nhà xưởng hơn.
Thứ năm, Việt Nam nằm ở vị trí rất lý tưởng cho trung chuyển hàng hóa quốc tế. Vì vậy nhu cầu kho vận sẽ vẫn tăng cao trong thời gian tới. Đặc biệt lĩnh vực kho vận, logictics của Việt Nam vẫn còn rất sơ khai và vẫn còn tiềm năng phát triển rất lớn. Bằng chứng là mấy năm gần đây lĩnh vực ship hàng đang ăn nên làm ra.
Thứ sáu, cái này tôi may mắn được gặp sếp lớn của nhiều tập đoàn đa quốc gia ở VN. Họ nói rằng biển Đông có một vị trí chiến lược vô cùng quan trọng. Vì vậy chính phủ các nước Phương Tây muốn các Doanh nghiệp tăng cường đầu tư vào VN rồi xuất đi để tăng lưu lượng hàng hóa của họ lưu thông ở Biển Đông, từ đó tăng cường sự hiển diện và sự ảnh hưởng của họ ở Biển Đông, làm giảm sự hung hăng của thằng hàng xóm khát máu.
Thứ bảy, từ khi chiến tranh thương mại Mỹ – Trung nổ ra đã có một lượng lớn các DN chạy từ TQ sang VN. Trong thời gian tới khi đẩy lùi được dịch bệnh chắc chắn Mỹ và Phương Tây sẽ đánh hội đồng cha đẻ của Cô Vy, như vậy sẽ có thêm một lượng lớn doanh nghiệp tới VN.
Thứ tám, diện tích đất lớn càng ngày càng hiếm, các KCN mới không dễ để mở mới nên quỹ đất càng ngày càng hiếm và giá sẽ tăng. Giữa năm 2018 tôi đi tìm hiểu để mua đất xây nhà máy giá 1,7tr/m2; đến cuối năm 2018 tăng lên 2,2tr/m2; đến giữa năm 2019 lên 2,5tr/m2; cuối năm 2019 tăng lên 3,3tr/m2 và giờ là 3,5tr/m2. Năm 2016 tôi đi với anh bạn là cty nhựa mua 10,000m2 đất KCN chỉ 900,000đ/m2, tháng 10/2019 sang lại giá 2,6tr/m2. Giữa năm 2018 đến hiện tại về BĐS nhà phố, căn hộ cơ bản đứng nhưng Bất Động Sản Khu Công Nghiệp vẫn tăng đều. Nhà ở nếu hết quỹ đất thì họ có thể xây những tòa chung cư chọc trời để tăng số căn hộ nhưng nhà xưởng không làm được như vậy.
Thứ chín, Bất Động Sản Khu Công Nghiệp thường được mua trả góp, nếu đến kỳ hạn thanh toán mà bạn không có tiền thì chủ đầu tư KCN sẽ bắt bạn phải chịu lãi suất theo lãi suất cho vay kỳ hạn 6 tháng của ngân hàng. Như vậy coi như chủ đầu tư KCN cho bạn vay tiền để đầu tư với lãi suất thấp.
Thứ mười, sau khi mua đất, bạn có thể xây nhà xưởng cho thuê. Giá xây nhà xưởng hoàn thiện đưa vào hoạt động khá rẻ, chỉ khoảng 2-3tr/m2 nhưng giá cho thuê lại khá cao, khoảng 120-150,000₫/m2. Ngân hàng có thể cho vay xây dựng nhà xưởng theo giá trị hợp đồng xây dựng dự toán và sau khi hoàn công thì thế chấp chính nhà xưởng đó cho ngân hàng. Ngoài ra, đối với nhà ở dân dụng thường nó sẽ mất giá theo thời gian, khi bán nhà thì thường được định giá chỉ được khoảng 50% số tiền bỏ ra xây nhà. Nhưng với nhà xưởng nó ít mất giá, thậm chí còn tăng theo thời gian.
2. Đầu tư ở đâu sẽ tốt?
Tôi chưa có cơ hội đi và học hỏi nhiều ở khu vực miền Bắc và Trung nên không dám nói. Ở đây chỉ nói về miền Nam. Ở Miền Nam đầu tư vào các Bất động sản Khu Công Nghiệp ở miền Đông Nam bộ vẫn tốt nhất. Lý do là:
- TP. HCM là trung tâm kinh tế lớn nhất nước, đây là đầu tàu kéo cả vùng Đông Nam Bộ đi lên do có kết nối con người và giao thông tốt.
- Khu vực này kéo được một lượng lớn công nhân và tri thức từ miền Trung, Tây Nguyên, miền Tây và thậm chí cả miền Bắc tụ họp về đây. Vì vậy công tác tuyển dụng, tìm kiếm nhân sự từ thấp đến cao đều rất dễ dàng.
- Cơ sở hạ tầng , giao thông thủy, bộ, hàng không khu vực này khá tốt, nó giảm được rất nhiều chi phí logistic, ăn ở, đi lại, thuê chuyên gia…
Kết
Tất cả những vấn đề tôi nêu trên đây hoàn toàn dựa vào góc nhìn và quan điểm cá nhân, nghe/ thấy sao thì viết ra vậy, không có động cơ chính trị hay phân biệt, đối xử; cũng không có tính định hướng hay rao bán bất động sản khu công nghiệp.
Những con số, nhận định hoàn toàn dự vào trải nghiệm của bản thân, chưa có bất kỳ sự kiểm chứng nào. Tôi hy vọng sẽ nhận được những ý kiến góp ý, tranh luận đa chiều hơn dựa trên sự tôn trọng và thẳng thắn, không nói tục, chửi bậy.
Tôi viết ra hy vọng nó sẽ có giá trị cho một vài người và nếu có cơ hội thì nên nắm bắt ngay.
